ปลดล็อกต่างชาติซื้อที่ดิน ไพ่ตายสุดท้ายกู้เศรษฐกิจของรัฐบาล ใครได้ประโยชน์?
หนึ่งในประเด็นร้อนของรอบสัปดาห์ที่ผ่านมา คือกรณีที่มีมติ ครม. สั่งให้กระทรวงมหาดไทย “ศึกษาแนวทางแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดิน” ซึ่งมาตรการนี้เป็นส่วนหนึ่งของ “มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย” ที่ในแพ็คเกจประกอบด้วยหลายมาตรการ เช่น
- ผู้ถือวีซ่าพำนักอาศัยระยะยาวไม่ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ทุก 90 วัน
- ลดภาษีชาวต่างชาติที่ขนเหล้า-ไวน์ มาจากต่างประเทศลงครึ่งหนึ่ง
- จัดตั้งหน่วยบริการพิเศษ LTR Service Center เพื่อสนับสนุนและเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาในประเทศ
- ยกเลิกกฎหมายการขอใบอนุญาตการทำงานของกระทรวงแรงงาน ที่ชาวต่างชาติ 1 คน ที่ถือ Long-term Visa ต้องจ้างคนไทย 4 คน
แนวคิดปลดล็อกให้ต่างชาติเข้าถือครองที่ดินในไทยได้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เดือนเมษายน 2564 รัฐบาลก็เคยโยนแนวคิดนี้มาแล้วครั้งหนึ่ง รายละเอียดที่เปิดเผยออกมาในตอนนั้น เช่น
- ปลดล็อกสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม ที่จากเดิมถือครองได้ไม่เกิน 49% อาจเพิ่มเป็น 70-80%
- อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้ 10-15 ล้านบาท
- ขยายกำหนดเวลาเช่าสูงสุดได้ จากเดิมที่ 30 ปี เป็น 50 ปี และขยายเวลาต่อได้อีก 40 ปี (เป็น 90 ปี)
รายละเอียดเหล่านี้เป็นสิ่งที่เปิดเผยออกมาเมื่อเดือนเมษายน แต่ในมติ ครม. รอบปัจจุบันเรายังไม่เห็นรายละเอียดว่า จะเป็นตามนี้หรือมีการปรับเปลี่ยนอย่างไร ต้องจับตาดูกันต่อไป (แต่ล่าสุด โฆษกรัฐบาลกลับลำแล้วว่ายังไม่ปลดล็อกต่างชาติซื้อที่ดินในไทย มากสุดเช่าระยะยาว – ถือครองอาคารชุดไม่เกิน 49% หรือตามกฎหมายของพื้นที่พิเศษ เช่น EEC)
ถึงแม้รัฐบาลจะออกมากลับลำ แต่เรื่องการปลดล็อกที่ดินให้ต่างชาติยังเป็นประเด็นที่น่าถกเถียงกันในเชิงนโยบายว่านโยบายนี้จะเกิดผลดี-ผลเสียต่อเศรษฐกิจและคนในประเทศอย่างไร
มีงานศึกษาที่น่าสนใจศึกษาของคริสติน ซุรัก และ ยุซุเกะ ทซึซุกิ ที่ตีพิมพ์ในนิตยสารทางวิชาการด้านชาติพันธุ์และการโยกย้ายถิ่นฐานศึกษา (Journal of Ethnic and Migration Studies) ซึ่งศึกษาสภาพเศรษฐกิจก่อนและหลังการใช้นโยบาย Golden Visa หรือ นโยบายดึงดูดต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาวของประเทศต่างๆ ในยุโรป แบบเดียวกับที่รัฐบาลไทยกำลังทำ โดยมีหลายข้อค้นพบของงานศึกษานี้ที่น่าสนใจ ดังนี้
งานวิจัยนี้ระบุว่า รัฐบาลมักเริ่มนโยบายนี้หลังจากการถดถอยของเศรษฐกิจ สะท้อนว่ารัฐบาลมีแรงจูงใจในการใช้นโยบายนี้ในฐานะเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจมากกว่าส่งเสริมการโยกย้ายถิ่นฐานหรือการดึงดูดพลเมืองมูลค่าสูงหรือมีความสามารถเข้ามาอยู่ในประเทศ
ส่วนคนที่เข้ามาตามมาตรการเหล่านี้มักมองตัวเองเป็นนักท่องเที่ยวหรือนักลงทุน มากกว่าจะเป็นประชากรของประเทศที่เข้าไปพักอาศัย แต่เมื่อมาดูว่านโยบายนี้สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศต่างๆ ได้มากน้อยแค่ไหน งานวิจัยนี้กลับพบว่า การดึงดูดชาวต่างชาติให้มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้นส่งผลต่อจีดีพีไม่ถึง 0.3% และมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แค่ไม่ถึง 5% ยกเว้นประเทศกรีซที่มีต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศถึง 1 ใน 3
(ติดตามงานศึกษาฉบับเต็ม https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/1369183X.2021.1915755)
แม้เราจะเห็นว่า นโยบาย Golden visa ในกรีซสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อยู่บ้าง แต่ก็ยังไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นนโยบายที่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากเราต้องพิจารณาถึงผลกระทบอื่นๆ ที่ตามมาจากนโยบายนี้ด้วย หากเราดูกรณีศึกษาของต่างประเทศในหลายเมืองที่มีการเข้าถือครองที่ดินของต่างชาติเป็นจำนวนมาก จะพบว่ามีการสร้างผลกระทบต่อคนท้องถิ่นที่อยู่อาศัยภายในเมือง เช่น กรุงเอเธนส์ของกรีซ ที่นโยบาย Golden Visa ส่งผลให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ทำให้คนท้องถิ่นต้องจ่ายค่าเช่าที่พักอาศัยแพงขึ้น หลายคนถูกไล่ออกจากบ้านที่เช่ามานานหลายสิบปี เพราะจ่ายค่าเช่าไม่ไหว
(อ้างอิง : https://www.bbc.com/news/world-europe-47237923)
เมื่อกลับมาดูประเทศใกล้บ้านอย่างกัมพูชา ซึ่งแม้จะไม่ได้เปิดทางให้ต่างชาติเข้าไปซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ก็อนุญาตให้เช่าได้ 99 ปี เราจึงเห็นต่างชาติ โดยเฉพาะทุนจีนเข้าไปในกัมพูชาจำนวนมาก โดยเฉพาะในเมืองสีหนุวิลล์ ที่เคยเป็นเมืองริมทะเลที่ซบเซา กลับกลายเป็นเมืองที่เต็มไปด้วยแสงสีภายในเวลาเพียง 5 ปี เกิดความแตกแยกในหมู่คนท้องถิ่นที่ได้รับประโยชน์จากการที่ต่างชาติไหลทะลักเข้าไปในเมือง กับคนที่แทบจะอยู่ในเมืองไม่ได้อีกต่อไป เพราะค่าครองชีพที่สูงขึ้นมาก ในขณะที่รายได้ไม่ได้เพิ่มขึ้นไปด้วย เพราะความเจริญเหล่านี้ไม่ได้ทำให้เกิดการจ้างงานคนท้องถิ่น
(อ้างอิง : https://www.theguardian.com/cities/2018/jul/31/no-cambodia-left-chinese-money-changing-sihanoukville)
อย่างไรก็ตาม ถ้าสามารถปลดล็อกให้ต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อที่ดินในประเทศไทยได้จริง คนที่ได้รับประโยชน์โดยตรงทันทีก็คือกลุ่มทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงตั้งแต่ปี 2560 และได้รับผลกระทบหนักในช่วงโควิด-19
จากการสำรวจใน 27 จังหวัดของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ในครึ่งปีแรกของปี 2564 มี อสังหาริมทรัพย์เหลือขายกว่า 2.83 แสนยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1.25 ล้านล้านบาท โดยอสังหาริมทรัพย์ที่ส่วนที่เหลือขายมากที่สุดคือคอนโดมิเนียม เนื่องจากความต้องการที่ลดลงของนักลงทุน การเก็งกำไร และชาวต่างชาติ (https://www.prachachat.net/property/news-755908)
การออกมาตรการผ่อนปรนให้ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในครั้งนี้ ในด้านหนึ่งคือการช่วยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ “ระบายสต็อก” ของที่เหลือขาย ในขณะที่ประชาชนดูไม่ได้ประโยชน์อะไรมากนัก
มาตรการดึงดูด “เงินต่างชาติ” ตามแนวคิดที่รัฐบาลเสนอถึงจะดูน่าสนใจ แต่นโยบายนี้คงไม่เกิดผลใดๆ ตราบที่รัฐบาลยังไม่สามารถจัดหาวัคซีนที่มีคุณภาพมาให้คนไทยฉีดได้ครบจนเกิดภูมิคุ้มกันหมู่และสามารถเปิดประเทศได้
อย่างไรก็ดี เราไม่มีทางรู้ว่ามาตรการนี้ จะทำให้เกิดปัญหาการแย่งชิงทรัพยากรแบบที่หลายประเทศประสบชะตากรรมหรือไม่ ดังนั้น รัฐบาลต้องออกมาตรการเพิ่มเติมเข้ามาควบคุม เช่น
- มาตรการของรัฐบาลต้องเป็นมาตรการชั่วคราว 3 ปี หรือ 5 ปี ไม่ใช่นโยบายถาวร
- ต้องกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำที่ถือครองได้ เช่น ไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท เพื่อไม่ให้กระทบกับตลาดที่พักอาศัยของประชาชนทั่วไป
- ต้องจำกัดการถือครองในแต่ละอาคาร/โครงการ เช่น 70% ของอาคารชุด หรือ 49% ของโครงการบ้านจัดสรร และดำเนินการหากพบว่ามีการใช้นอมินีโดยเข้มงวด
- ต้องกำหนดระยะเวลาถือครองขั้นต่ำ เพื่อลดการเก็งกำไร เช่น เมื่อซื้อแล้วต้องถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี และขายต่อเปลี่ยนมือได้กับคนไทยเท่านั้น
นอกจากนี้ นโยบายเร่งด่วนกว่าที่รัฐบาลควรให้ความสำคัญ ก็คือการจัดทำนโยบายให้คนรายได้กลาง-น้อย สามารถเข้าถึงบ้านและที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ ไม่ใช่มุ่งเป้าคิดนโยบายเพื่อเอื้อประโยชน์ให้นายทุน-ต่างชาติ เพียงอย่างเดียว
ย้อนอ่านข้อคิดเห็นจาก ศิริกัญญา ตันสกุล และเดชรัต สุขกำเนิด “เปิดต่างชาติซื้อบ้าน ‘ไม่ช่วยอะไร’ ถ้าพื้นฐานเศรษฐกิจไทยยังคงย่ำแย่” https://www.moveforwardparty.org/news/7107/
